单价已逼近30万/平，上海即将迎来“暴涨”时刻？

上海楼市最近迈的暴涨步子有点大

l5月27日，上海近年来“最有力的已逼九条房产政策出炉”，限购政策基本直松到底

l6月7日，近万将迎上海土地限价取消，平上意味着以后的海即新房不再有“建议零售价”

l6月21日，上海取消新房集中公示，时刻新房达到取证标准就能取证

l6月24日，暴涨露香园别墅28w元/㎡、已逼中海顺昌玖里别墅29.8w元/㎡取证

简单来说就是近万将迎：

放松上海限购、降低置业成本，平上扩大了上海楼市的海即“基本盘”；

再给予开发商更高的自由度，想什么时候卖、时刻卖多少钱，暴涨各凭本事；

露香园和中海顺昌玖里接近30w的已逼“离谱价格”，打响了新政后上海新房市场的近万将迎“第一枪”。

01

这一枪打的有多猛呢？

2020 年三季度，露香园一期入市的时候，联排别墅的均价仅约为21w 元/ ㎡，不到四年，涨了7w，涨幅超33%！

截止目前为止，上海新房市场中没有任何一个板块的新房，能够做到如此“大幅度”的涨幅，近4 年涨幅最高的板块前滩，也不过是从10w+ 涨到了13w 。

要是上海新房没有“放开限价”，这种逼近30w 的价格，别说购房者了，连开发商都是万万不敢想的，毕竟当年预计的“乐观价格”也不过只有25w元/㎡，哪怕这是上海最核心的土地，也是上海最顶尖的产品。

3 个月之前，还有自媒体预计露香园别墅才 22w+

当然，这种“顶级豪宅”距离普通购房者还有些太遥远，毕竟不是谁都能拿出“一个小目标”的，但一种略带焦虑的气氛，已经覆盖到了普通购房者的身上。

02

上海的新房，要开启一轮“暴涨”了么？

上涨或许会，暴涨不现实。

更有可能的发展路径应该是：

新房和二手房之间的一二手倒挂将逐渐消失，回归“市场价”。

从露香园28w 的价格，也能够看出这一特点：价格是高，但并不离谱。

露香园28w 的价格也不是没卖过，一期的叠墅，在去年就已经达到了27.2w 的价格。

来源于链家成交截图

即使今年豪宅的二手市场整体都有所回落，但目前露香园挂牌的联排别墅价格，“过亿”也是很普遍的。

只有“业主急售”的二手房源，才能够看到25w 以内的单价。

来源于某中介公开的露香园别墅房源

再加上这次露香园只推出了12 套联排的稀缺，以及产品力更强。

28w 的露香园 不像当年沸沸扬扬的“云锦东方”，拥有着极强的倒挂属性，买到就赚 xx 万。 但也不是“高到离谱”，这个价格的露香园依旧有成交、有市场。

豪宅，本就不像需要“去库存”的刚需产品

所以才能够率先一步到位，直接将新房价格走到“市场价”这个终点。

但刚需产品还不敢“一步到位”，得循序渐进。

即使开发商拥有了“自主定价”、“自由入市”的权利，但依旧要考虑去化速度、回款周期等等多方因素，决定定价。

卖12 套房子，和卖1200 套房子的“策略”，是绝对不一样的。

所以即使新房放开限价，正常刚需刚改的新盘急切地“暴涨”也是不现实的事情，稳步“上升”回归市场价，才是最可能出现的“发展”。

那么，其实我们还需要讨论一个问题：

市场价嘛，本质在二手市场买家与卖家的博弈。

而六月份的二手市场，很明显，成交量骤增。

5 月份每天只网签四五百套，6 月份则每天成交近千套，合理预计6 月二手成交或将在2.5w 套，将突破二手成交的“枯荣线”，甚至更高。

03

二手市场的“回暖”，会带动“市场价”暴涨么？

也不会，现在增多的二手交易，更多还是“以价换量”。

虽然有不少房东确实因为政策提高了自己的心理预期，但能顺利成交的，还是接受了一定的议价空间，以价格换取较快速的成交周期。

别说回到2015 年时的“盛世”，能达到2019 年、2020 年的“回暖”，都没那么简单。

有人说，当年2015 年房价快速上涨的时候，不也是内环内豪宅先行，其他区域紧随其后么？

但时代已经不同了！

一个是上海的房价本身就已经“偏高”了，基数变大。

上海的众多政策，本质上还是维“稳”。

只不过不止是维持购房者的“稳”、房东的“稳”、同时还有开发商的“稳”。

另一个是上海目前还活跃在楼市中的购房群体也已经不同了，现在真的就只剩刚需。

以往的投资客，哪怕是2019 年临港那波的投资客也正在消失，甚至，豪宅这种优质资产价格大幅上涨，连云锦东方这种豪宅投资客，也会逐渐消失。

在这两层背景之下，加上最近频出的政策刺激，上海楼市确实会开始走俏，但大概率也只会“小升”。

为什么上海新房会取消“房地联动价”？

也是因为“市场价”如今已经基本透明且稳定，“房地联动价”的意义已经不大了，即使定价权交还开发商，开发商的定价也不会“超脱市场”。

当然，既然把定价权交还给了开发商，回归市场，那我们或许也要适应那些稀缺豪宅贵到“离谱”的定价。

最后，上海楼市在这么多政策促进之下，“我”更应该注意什么？

心态平稳，就已经赢了一半。

别急躁，因为焦虑的心情，而影响了决定；

也别犹豫，反而错过了真正适合自己的房子；

刚需置业，没有对错，只有适合与不适合，适合自己的房子，就是好房子。

当然，如果有合适的新房的话，可以优先选择，因为现在新房的性价比依然在，以后或许就没有了。

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